Facturation électronique LMNP : obligatoire ou pas ? Tout dépend de la TVA

Vous louez un logement meublé et vous lisez que les LMNP doivent passer à la facture électronique. Dans le cas général, ce n’est pas le cas. Tout dépend d’une question : êtes-vous assujetti à la TVA ? Voici comment y répondre, au micro-BIC comme au réel.

La facturation électronique est-elle obligatoire pour un LMNP ?

En général, non. La fiche de la DGFiP « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé », dans sa version de septembre 2026, fixe le critère : « Tous les propriétaires bailleurs qui ont la qualité d’assujettis à la TVA sont dans le champ et sont concernés par la réforme ».

Or, selon la même fiche, « tous les bailleurs ne sont pas nécessairement des assujettis ». Elle cite une présomption tirée du BOFiP : « le particulier (ou la société civile) », non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire, « n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti ».

Un LMNP qui loue sans services para-hôteliers et qui n’a pas d’autre activité assujettie est donc présumé non assujetti. Il n’a pas d’obligation au titre de la réforme : ni réception, ni émission.

Le numéro SIRET obtenu à l’immatriculation n’y change rien. L’immatriculation reste obligatoire pour louer en meublé, mais la fiche retient la qualité d’assujetti à la TVA, pas l’immatriculation.

Dans quels cas un LMNP est-il concerné ?

La présomption ne joue pas, ou plus, dans quatre situations :

• Vous louez avec au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle. Votre location est alors soumise à la TVA.
• Votre loyer de résidence de services porte TVA. C’est le cas quand l’exploitant à qui vous louez fournit lui-même un hébergement taxé. Voir notre guide LMNP en résidence de services.
• Vous avez une autre activité assujettie à la TVA : auto-entrepreneur, profession libérale, commerçant. La présomption ne vaut que pour un bailleur non assujetti par ailleurs. Vous êtes concerné au titre de cette activité.
• Vous avez fait reconnaître votre qualité d’assujetti auprès de l’administration. La fiche admet que le bailleur écarte ainsi la présomption. Vos loyers d’habitation restent exonérés : vous devez recevoir des factures électroniques, sous réserve d’avoir un numéro SIREN, mais vous n’émettez rien pour ces loyers.

Votre situation	Recevoir des factures électroniques	Émettre et e-reporting
LMNP au micro-BIC ou au réel, meublé d’habitation sans services, sans autre activité assujettie	Non, présumé non assujetti	Non
LMNP qui a fait reconnaître sa qualité d’assujetti, meublé d’habitation sans services	Oui, depuis le 1er septembre 2026	Non, pour ces loyers
LMNP qui a une autre activité assujettie	Oui, au titre de cette activité	Selon cette activité ; rien pour ses loyers d’habitation exonérés
Meublé avec au moins trois des quatre services para-hôteliers	Oui, depuis le 1er septembre 2026	Oui, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME
Résidence de services, loyer soumis à la TVA	Oui, depuis le 1er septembre 2026	Oui, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME

Pour le SIREN, un loueur en meublé reprend les 9 premiers chiffres de son SIRET.

Et si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ? Le statut LMP relève de l’impôt sur le revenu. La fiche de la DGFiP raisonne sur la qualité d’assujetti à la TVA et ne dit pas si un LMP doit être regardé comme un investisseur professionnel. Faites vérifier votre situation par votre expert-comptable.

LMNP au micro-BIC : êtes-vous concerné ?

En général, non. Le micro-BIC est un régime d’imposition de vos revenus. Pour un meublé longue durée, il applique un abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. Ce régime ne dit rien de votre situation au regard de la TVA, qui est le seul critère de la réforme.

Au micro-BIC, un LMNP sans services para-hôteliers et sans autre activité assujettie est donc présumé non assujetti, comme au réel.

LMNP au réel : qu’est-ce qui change ?

Rien sur le principe : la règle est la même qu’au micro-BIC. Le régime réel est un mode de calcul de l’impôt, pas un critère de TVA.

La différence est pratique. Au réel, votre résultat imposable se calcule à partir de vos recettes, moins vos charges déductibles, vos intérêts d’emprunt et vos amortissements. Les factures que vous recevez (travaux, syndic, honoraires de gestion) servent à justifier une partie de ces charges. Si vous êtes assujetti, une plateforme reliée à votre comptabilité vous fait donc gagner du temps.

C’est l’intérêt des abonnements de comptabilité LMNP qui incluent l’inscription. Qlower la prévoit dans son abonnement, et JD2M envoie à ses clients un lien vers une solution partenaire agréée. Notre comparatif des comptables LMNP présente ces offres.

Si vous hésitez entre les deux régimes, lisez notre guide micro-BIC ou réel et faites le calcul avec le simulateur micro-BIC ou réel.

LMNP sans TVA : avez-vous des factures électroniques à émettre ?

Non, pour vos loyers d’habitation. La location meublée d’habitation sans services para-hôteliers est exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Selon la fiche de la DGFiP, la location de biens immobiliers à usage d’habitation exonérée ne nécessite ni facture électronique ni e-reporting, c’est-à-dire la transmission des données de vos opérations prévue par la réforme. Cela vaut même si vous êtes assujetti à un autre titre. Vos locataires ne recevront pas de facture électronique de votre part. Vos quittances restent des quittances.

Et si vous proposez des services para-hôteliers ?

C’est le cas à part. Une location meublée avec au moins trois des quatre prestations para-hôtelières est soumise à la TVA. Ces quatre prestations sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et l’accueil de la clientèle.

Vous êtes alors un bailleur assujetti. Vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Vous devrez émettre vos factures électroniques ou transmettre vos données au plus tard le 1er septembre 2027 si vous êtes une PME ou une TPE. Notre guide location saisonnière et Airbnb détaille ce cas, y compris ce qui change selon que vos clients sont des particuliers ou des entreprises.

Facturation électronique pour LMNP : par quoi commencer ?

1. Faites le point sur votre situation au regard de la TVA : services para-hôteliers, autre activité, qualité d’assujetti reconnue. Le quiz en quatre questions vous y aide.
2. Si vous êtes présumé non assujetti, la réforme ne vous impose aucune démarche. Conservez vos factures comme d’habitude, surtout au réel.
3. Si vous êtes assujetti, retrouvez votre SIREN et inscrivez-vous sur une plateforme agréée, en comparant les options dans notre guide quelle plateforme agréée choisir.
4. Suivez ensuite la check-list de la réception : fournisseurs, archivage, cas de plusieurs biens.

Si vous êtes assujetti et cherchez une solution sans frais pour la seule réception, Indy inclut la facturation électronique dans son offre gratuite, selon ses propres informations. Lisez le détail de l’offre avant de vous inscrire.

Pour une vue d’ensemble des règles, y compris pour les SCI et la location nue, consultez la page facturation électronique des bailleurs.

Vous démarrez ? Notre guide devenir LMNP : les démarches explique comment obtenir votre SIRET.