Plateforme agréée LMNP ou SCI : faut-il en choisir une, et laquelle ?

Avant de comparer les plateformes agréées, une question : en avez-vous besoin ? Seuls les bailleurs assujettis à la TVA doivent en choisir une. Un bailleur présumé non assujetti n’en a pas besoin au titre de la réforme, qu’il loue nu ou meublé. Pour les bailleurs assujettis, le volume reste faible : quelques factures de travaux, de syndic ou de logiciel dans l’année. L’enjeu est alors de trouver une solution simple, peu coûteuse et reliée à votre comptabilité.

Qui doit choisir une plateforme agréée ?

Le critère est la qualité d’assujetti à la TVA. Selon la fiche de la DGFiP consacrée aux loueurs en meublé, dans sa version de septembre 2026, « tous les bailleurs ne sont pas nécessairement des assujettis ». Elle cite une présomption tirée du BOFiP : « le particulier (ou la société civile) », non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire, « n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti ».

Vous devez donc choisir une plateforme agréée seulement si vous êtes assujetti, notamment dans ces cas :

• vous louez avec TVA : meublé avec au moins trois des quatre services para-hôteliers, local commercial ou professionnel équipé, local nu avec option pour la TVA ;
• vous avez fait reconnaître votre qualité d’assujetti auprès de l’administration, même si vos loyers sont exonérés, à condition d’avoir un numéro SIREN ;
• vous avez une autre activité assujettie, comme auto-entrepreneur ou en profession libérale : vous êtes alors concerné au titre de cette activité.

Pour une SARL de famille ou une SAS, la présomption ne joue pas : faites vérifier votre cas par votre expert-comptable.

Plusieurs éditeurs de logiciels affirment que tous les LMNP sont concernés. La fiche officielle de la DGFiP, mise à jour en septembre 2026, est plus nuancée. Vérifiez votre situation avant de souscrire : nos guides LMNP, SCI et location nue en nom propre détaillent chaque cas, et le quiz en quatre questions vous situe.

Pourquoi un bailleur assujetti passe-t-il par une plateforme agréée ?

Une facture électronique n’est pas un PDF envoyé par e-mail. C’est un fichier structuré, au format Factur-X, UBL ou CII, qui transite par une plateforme agréée. Ces plateformes s’appelaient auparavant PDP. Sans inscription sur l’une d’elles, un bailleur assujetti ne peut pas recevoir les factures que ses fournisseurs professionnels lui adressent sous cette forme.

Quelles plateformes agréées gratuites ou incluses pour un bailleur ?

Voici quatre options pour un bailleur assujetti, et ce que nous avons pu vérifier le 15 octobre 2026.

Option	Ce qui est inclus	À regarder avant de choisir
Indy	Se présente comme « Plateforme Agréée immatriculée par la DGFiP ». Facturation électronique incluse dès l’offre Essentiel à 0 €, selon Indy.	Les déclarations fiscales relèvent d’offres payantes, dont le prix dépend du statut.
Qlower	L’abonnement annuel de comptabilité inclut « l’inscription à la Plateforme Agréée, sans démarche supplémentaire ».	Payant : 299 € TTC par an pour un bien, 130 € TTC par bien supplémentaire.
JD2M	Envoie à ses clients un lien d’inscription personnalisé vers une solution partenaire agréée.	Réservé aux clients de JD2M. La plateforme est celle d’un partenaire.
Votre banque	Les banques proposent aussi des offres de facturation électronique.	Prix et contenu à demander à votre conseiller. Nous ne les avons pas vérifiés.

L’offre gratuite d’Indy convient-elle à un LMNP ou à une SCI ?

Indy est la seule option de ce tableau dont nous avons pu vérifier une entrée de gamme à 0 €. La facturation électronique y est incluse dans l’offre gratuite selon Indy. Pour un bailleur assujetti qui veut seulement recevoir ses factures, c’est une piste économique à étudier en premier.

Deux limites sont à garder en tête. D’abord, l’offre gratuite ne couvre pas vos déclarations fiscales : si vous êtes au réel, il vous faudra une offre payante ou un autre prestataire pour votre liasse. Ensuite, lisez le détail de l’offre avant de vous inscrire, en particulier si vous gérez une SCI assujettie : vérifiez que la plateforme accepte ce type de société.

Faut-il passer par son abonnement de comptabilité LMNP ?

Si vous êtes assujetti et que vous payez déjà un comptable ou un logiciel pour votre déclaration au réel, commencez par lui poser la question. Vous évitez ainsi un compte de plus, et vos factures arrivent là où se tient votre comptabilité. Si vous êtes présumé non assujetti, l’inscription prévue par votre abonnement n’est pas une obligation pour vous au titre de la réforme.

• Qlower inclut l’inscription à une plateforme agréée dans son abonnement annuel. L’offre couvre la liasse des loueurs en meublé (LMNP, LMP) et des SCI à l’IR ou à l’IS, avec la télétransmission. Prix relevé : 299 € TTC par an pour un bien, 130 € TTC par bien supplémentaire.
• JD2M propose à ses clients une solution partenaire agréée et leur envoie un lien d’inscription personnalisé. Ses formules commencent à 299 € TTC par liasse avec l’offre Essentielle, en autonomie.

Au régime réel, les frais de comptabilité sont une charge déductible. Le coût net d’un abonnement peut donc être plus faible que son prix affiché. Notre comparatif des comptables LMNP détaille les offres et leurs limites.

Et l’offre de votre banque ?

Les recherches des bailleurs portent souvent sur l’offre de leur banque, par exemple le Crédit Agricole, la Banque Populaire ou LCL. Les banques proposent en effet des offres de facturation électronique. Nous ne citons aucun prix, faute d’avoir pu les vérifier. Si vous êtes assujetti et choisissez cette voie, posez à votre conseiller les questions de la section suivante, surtout celle du coût de la réception seule.

Quelle plateforme choisir : les critères qui comptent pour un bailleur

Une offre de facturation électronique gratuite n’est pas forcément la meilleure pour vous. Si vous êtes assujetti, passez ces cinq points en revue avant de vous décider.

1. Le coût de la réception. Vous allez surtout recevoir. Demandez si la réception est gratuite, ou si elle ne l’est que dans une formule plus large.
2. Le lien avec votre comptabilité. Au réel, vos factures de travaux ou de syndic justifient des charges déductibles. Une plateforme reliée à votre outil comptable vous évite de les ressaisir.
3. La conservation de vos factures. Vérifiez que la plateforme garde vos factures et que vous pouvez les exporter facilement, par exemple si vous changez de prestataire.
4. Le nombre de biens et de sociétés. Chaque SCI a son propre numéro SIREN. Si vous détenez plusieurs SCI assujetties, ou des biens en SCI et un meublé à votre nom, demandez combien d’entités un même compte peut gérer, et à quel prix. Chez Qlower, le prix dépend du nombre de biens.
5. Vos besoins futurs. Si vous louez un meublé avec services para-hôteliers ou un local professionnel avec option pour la TVA, vous devrez émettre au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME. Choisissez alors une plateforme qui gère aussi l’émission et l’e-reporting, c’est-à-dire la transmission des données de vos opérations. Notre guide location saisonnière et Airbnb détaille ce cas.

Par où commencer ?

Faites d’abord le point sur votre situation avec le quiz. Si vous êtes présumé non assujetti, vous pouvez vous arrêter là : la réforme ne vous impose pas de plateforme. Si vous êtes assujetti, regardez ce que vos abonnements actuels incluent déjà, en comptabilité comme à la banque. Si rien ne couvre la réception, une offre gratuite comme celle d’Indy est une option à étudier.

Pour la suite des démarches, suivez notre check-list de la réception. L’ensemble des règles est résumé sur la page facturation électronique des bailleurs.