Facturation électronique SCI : votre SCI est-elle assujettie à la TVA ?
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L’essentiel
- Selon la DGFiP, une société civile qui loue un immeuble dont elle est propriétaire, sans autre activité assujettie, est présumée non assujettie à la TVA : elle n'a en général ni factures électroniques à recevoir ni à émettre.
- La présomption vaut pour une SCI qui loue nu ou meublé sans services. La fiche de la DGFiP ne distingue pas la SCI à l'IR de la SCI à l'IS.
- La SCI est concernée si elle loue avec TVA (local professionnel équipé ou avec option, meublé avec services para-hôteliers) ou si elle a fait reconnaître sa qualité d'assujettie. Elle doit alors pouvoir recevoir depuis le 1er septembre 2026.
- L'émission ne vise que les loyers soumis à la TVA, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME. Une SARL de famille ou une SAS n'est pas une société civile : faites vérifier son cas.
Beaucoup de SCI familiales ne facturent rien et n’ont jamais collecté de TVA. Plusieurs sites, dont des éditeurs de logiciels, affirment pourtant qu’elles doivent recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. La fiche officielle de la DGFiP, mise à jour en septembre 2026, est plus nuancée. Voici comment situer votre SCI.
La facturation électronique est-elle une obligation pour une SCI ?
En général, non. Le critère de la réforme est la qualité d’assujetti à la TVA. Selon la fiche de la DGFiP « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé », « tous les propriétaires bailleurs qui ont la qualité d’assujettis à la TVA » sont concernés, mais « tous les bailleurs ne sont pas nécessairement des assujettis ».
La fiche distingue l’investisseur qui agit à titre privé, « qu’il soit individuel (un particulier) ou organisé en société civile », de l’investisseur professionnel. Elle cite une présomption tirée du BOFiP : « le particulier (ou la société civile) », non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire, « n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti ».
Une SCI qui loue ses biens, sans autre activité assujettie, est donc présumée non assujettie. Elle n’a pas d’obligation au titre de la réforme, ni en réception ni en émission.
Son numéro SIREN n’y change rien. Pour un bailleur assujetti dont les loyers sont exonérés, la fiche fait du SIREN une condition supplémentaire de la réception, pas un critère d’entrée dans la réforme.
La présomption n’est pas définitive : la SCI peut l’écarter en faisant reconnaître sa qualité d’assujettie auprès de l’administration.
Votre SCI est-elle concernée ? Le tableau
| Situation de la SCI | Recevoir | Émettre ou e-reporting |
|---|---|---|
| Location de logements nus, sans autre activité assujettie | Non, présumée non assujettie | Non |
| Location meublée sans services para-hôteliers, sans autre activité assujettie | Non, présumée non assujettie | Non |
| SCI qui a fait reconnaître sa qualité d’assujettie, loyers exonérés | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Non, pour ces loyers |
| Location d’un local professionnel ou commercial équipé, ou nu avec option pour la TVA | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Oui, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME ou une TPE |
| Location meublée avec au moins trois des quatre services para-hôteliers | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Oui, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME ou une TPE |
| SCI qui a par ailleurs une activité assujettie à la TVA | Oui, au titre de cette activité | Selon cette activité |
En cas de doute sur la situation de votre SCI, le quiz en quatre questions vous aide à faire le tri, et votre expert-comptable peut confirmer.
SCI familiale sans TVA : que devez-vous faire ?
En général, rien au titre de la réforme. Prenons une SCI familiale qui loue des logements vides. La location nue d’habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Sans autre activité assujettie, la SCI est présumée non assujettie : elle n’a pas à s’inscrire sur une plateforme agréée au titre de la réforme, et ses locataires ne recevront pas de facture électronique.
La confusion vient souvent de deux notions proches :
- Être assujetti à la TVA : avoir cette qualité. Selon la DGFiP, une SCI qui loue un immeuble dont elle est propriétaire est présumée ne pas l’avoir, sauf autre activité assujettie ou qualité reconnue.
- Facturer avec TVA : réaliser des opérations soumises à la TVA. Une SCI qui le fait est assujettie, et donc concernée.
SCI avec TVA : quand faudra-t-il émettre des factures électroniques ?
Une SCI qui réalise des opérations soumises à la TVA est assujettie : la présomption ne joue plus. Deux exemples :
- la location d’un local professionnel ou commercial équipé, ou nu avec option pour la TVA ;
- la location meublée avec au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle).
La SCI doit alors pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. L’émission démarre au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME ou une TPE. La forme de l’obligation dépend du client :
- si votre locataire est une entreprise assujettie à la TVA établie en France, la facture devra être électronique ;
- si votre client est un particulier ou un client étranger, il n’y a pas de facture électronique, mais un e-reporting de transaction, c’est-à-dire la transmission des données de la vente.
Jusqu’en août 2027, une période de cohabitation permet encore aux PME et aux TPE d’émettre en papier ou en PDF. Le cas du local professionnel est détaillé dans notre guide loyer commercial et TVA.
SCI à l’IR ou à l’IS : le régime d’impôt change-t-il la règle ?
La fiche de la DGFiP ne fait pas de distinction entre la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Sa présomption vise la société civile, et son critère est la TVA, pas le régime d’imposition des bénéfices.
Nous n’avons pas trouvé de règle propre à la SCI à l’IS. Si votre SCI est à l’IS, par exemple parce qu’elle loue en meublé au-delà d’une activité accessoire, faites confirmer votre situation par votre expert-comptable.
SARL de famille, SAS : un autre cas
La présomption de non-assujettissement ne vise que le particulier et la société civile. Une SARL de famille ou une SAS est une société commerciale. Nous n’avons pas de source officielle qui tranche son cas : faites vérifier sa situation par votre expert-comptable.
Plusieurs SCI, ou une SCI et un meublé : comment vous organiser ?
Chaque SCI est une société distincte, avec son propre SIREN : posez la question de la TVA pour chacune.
Si vous louez aussi un meublé en votre nom, cette activité suit les règles du LMNP. Si vous louez un logement vide en direct, à côté de la SCI, voyez notre guide sur la location nue en nom propre.
Si l’une de vos SCI est assujettie, demandez au moment de choisir une plateforme combien de sociétés un même compte peut gérer, et à quel prix. Qlower, par exemple, couvre la liasse des SCI à l’IR ou à l’IS et inclut l’inscription à une plateforme agréée dans son abonnement, dont le prix dépend du nombre de biens. Les étapes pratiques sont reprises dans notre check-list de la réception.
Pour comparer avec les autres situations de bailleur, consultez la page facturation électronique des bailleurs. Pour la fiscalité et les déclarations de votre SCI, voyez notre rubrique SCI de location, notamment SCI à l’IR ou à l’IS et la comptabilité d’une SCI.
Vous créez une SCI avec vos proches ? Lisez notre guide SCI familiale : avantages et inconvénients.
Questions fréquentes
La facturation électronique est-elle obligatoire pour une SCI familiale ?
En général non. La fiche de la DGFiP cite une présomption selon laquelle la société civile, non assujettie par ailleurs, qui loue un immeuble dont elle est propriétaire n'agit qu'à titre privé et n'est pas assujettie à la TVA. Une SCI familiale qui loue des logements sans services n'a donc pas d'obligation au titre de la réforme, sauf si elle a fait reconnaître sa qualité d'assujettie.
Ma SCI n'est pas soumise à la TVA : est-elle concernée ?
En général non, si elle se contente de louer ses biens. Une nuance : une SCI qui a fait reconnaître sa qualité d'assujettie doit pouvoir recevoir des factures électroniques, même si ses loyers sont exonérés, à condition d'avoir un SIREN. Elle n'émet rien pour ces loyers.
Une SCI à l'IR a-t-elle des obligations différentes d'une SCI à l'IS ?
La fiche de la DGFiP ne fait pas cette distinction : elle vise la société civile, et son critère est la TVA, pas l'impôt sur les bénéfices. Si votre SCI est à l'IS, notamment parce qu'elle loue en meublé, faites confirmer votre situation par votre expert-comptable.
SCI avec TVA : à partir de quand émettre des factures électroniques ?
Au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME ou une TPE. C'est le cas, par exemple, d'une SCI qui loue un local professionnel avec option pour la TVA. Elle doit aussi pouvoir recevoir depuis le 1er septembre 2026. Jusqu'en août 2027, elle peut encore émettre en papier ou en PDF.
Et une SARL de famille ou une SAS ?
La présomption de la DGFiP ne vise que le particulier et la société civile. Une SARL de famille ou une SAS est une société commerciale : nous n'avons pas de source officielle qui tranche son cas. Faites vérifier sa situation par votre expert-comptable.
Sources
Ce guide donne une information générale. Pour une décision qui engage votre situation fiscale, faites-vous confirmer les règles par un professionnel ou sur impots.gouv.fr.