Facturation électronique des bailleurs : êtes-vous assujetti à la TVA ?
L’essentiel
- Seuls les bailleurs assujettis à la TVA sont concernés par la réforme. Selon la DGFiP, un particulier ou une SCI qui loue un bien dont il est propriétaire, sans autre activité assujettie, est présumé non assujetti.
- Un bailleur présumé non assujetti n'a ni factures électroniques à recevoir ni factures à émettre au titre de la réforme, qu'il loue nu ou meublé, au micro-BIC ou au réel.
- Sont concernés les bailleurs dont les loyers sont soumis à la TVA, ceux qui ont fait reconnaître leur qualité d'assujetti et ceux qui ont une autre activité assujettie. Ils doivent pouvoir recevoir depuis le 1er septembre 2026.
- L'émission ne vise que les loyers soumis à la TVA, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME. Les loyers d'habitation exonérés n'y entrent jamais.
La réforme de la facturation électronique vise les entreprises assujetties à la TVA. Beaucoup de bailleurs n’en font pas partie, même s’ils ont un numéro SIRET ou SIREN. Cette rubrique vous aide à répondre à la seule question qui compte : êtes-vous assujetti à la TVA ?
Le calendrier en deux dates
| Date | Ce qui devient obligatoire | Pour qui |
|---|---|---|
| 1er septembre 2026 | Recevoir des factures électroniques | Toutes les entreprises assujetties à la TVA, quelle que soit leur taille |
| 1er septembre 2027 | Émettre des factures électroniques et transmettre ses données (e-reporting) | PME, TPE et micro-entreprises assujetties à la TVA |
Les grandes entreprises et les ETI émettent depuis le 1er septembre 2026.
La vraie question : êtes-vous assujetti à la TVA ?
La fiche de la DGFiP « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé », dans sa version de septembre 2026, fixe le critère : « Tous les propriétaires bailleurs qui ont la qualité d’assujettis à la TVA sont dans le champ et sont concernés par la réforme ». Votre statut, LMNP, LMP ou SCI, ne décide rien en soi. Votre numéro SIRET ou SIREN non plus.
La même fiche rappelle que « tous les bailleurs ne sont pas nécessairement des assujettis ». Elle distingue l’investisseur qui agit à titre privé, particulier ou société civile, de l’investisseur professionnel. Elle cite une présomption tirée du BOFiP : « le particulier (ou la société civile) », non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire, « n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti ». La fiche ne fait pas de différence, sur ce point, entre location nue et location meublée.
Cette présomption n’est pas définitive. Le bailleur peut l’écarter en faisant reconnaître sa qualité d’assujetti auprès de l’administration. Elle ne vaut pas non plus pour celui qui est déjà assujetti au titre d’une autre activité.
Votre situation en un tableau
| Votre situation | Recevoir des factures électroniques | Émettre (facture électronique ou e-reporting) |
|---|---|---|
| Particulier en location nue, sans autre activité assujettie | Non, présumé non assujetti | Non |
| LMNP sans services para-hôteliers, sans autre activité assujettie | Non, présumé non assujetti | Non |
| SCI qui loue nu ou meublé sans services, sans autre activité assujettie | Non, présumée non assujettie | Non |
| Meublé avec au moins trois des quatre services para-hôteliers | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Oui, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME |
| Local commercial ou professionnel équipé, ou local nu avec option pour la TVA | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Oui, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME |
| Bailleur qui a fait reconnaître sa qualité d’assujetti, loyers d’habitation exonérés | Oui, depuis le 1er septembre 2026, s’il a un numéro SIREN | Non, pour ces loyers |
| Bailleur qui a une autre activité assujettie (auto-entrepreneur, profession libérale, commerçant) | Oui, au titre de cette activité | Selon cette activité ; rien pour des loyers d’habitation exonérés |
| SARL de famille, SAS ou autre société commerciale | À faire vérifier par votre expert-comptable | À faire vérifier par votre expert-comptable |
La présomption ne vise que le particulier et la société civile. Pour une société commerciale, nous n’avons pas de source officielle qui tranche : un expert-comptable pourra vous répondre.
Recevoir et émettre : deux obligations distinctes
- Recevoir concerne tous les bailleurs assujettis, depuis le 1er septembre 2026, quelle que soit leur taille. Selon la fiche de la DGFiP, les bailleurs assujettis dont les loyers sont exonérés « devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN ».
- Émettre concerne seulement les loyers soumis à la TVA : meublé avec au moins trois des quatre prestations para-hôtelières, local commercial ou professionnel équipé, local nu avec option pour la TVA. La fiche précise que la location de biens immobiliers à usage d’habitation exonérée ne nécessite ni facture électronique ni e-reporting.
Pourquoi un bailleur assujetti reçoit-il des factures ?
Vos fournisseurs professionnels vous facturent : l’artisan qui fait des travaux, le syndic, votre logiciel de comptabilité, l’agence qui gère le bien. Si vous êtes assujetti, ces entreprises doivent vous envoyer des factures électroniques selon leur propre calendrier. Être inscrit sur une plateforme agréée vous permet de les recevoir et de les conserver.
Par où commencer
- Vérifiez si vous êtes assujetti à la TVA avec le quiz en quatre questions.
- Lisez le guide qui correspond à votre cas dans la liste ci-dessous.
- Si vous êtes assujetti, choisissez une plateforme agréée : plusieurs options sont gratuites ou déjà incluses dans un abonnement de comptabilité. Si vous êtes présumé non assujetti, la réforme ne vous impose pas de plateforme.
- En cas de doute, par exemple pour une société commerciale ou une activité mixte, faites confirmer votre situation par un expert-comptable.
Tous les guides de la rubrique
- Plateforme agréée LMNP ou SCI : faut-il en choisir une, et laquelle ?
Plateforme agréée : seuls les bailleurs assujettis à la TVA doivent en choisir une. LMNP ou SCI concernés : offres gratuites ou incluses et critères de choix.
- Facturation électronique et banque : ce que proposent les banques aux bailleurs
Crédit Agricole, Banque Populaire, LCL, CIC, La Banque Postale, Qonto, Shine : offres de facturation électronique, prix affichés et plateforme agréée utilisée.
- Facturation électronique LMNP : obligatoire ou pas ? Tout dépend de la TVA
Facturation électronique LMNP : en général, pas d'obligation, car le loueur est présumé non assujetti à la TVA. Les exceptions, au micro-BIC comme au réel.
- Annuaire de la facturation électronique : comment vos fournisseurs vous trouvent
L'annuaire central indique à vos fournisseurs où envoyer vos factures électroniques : inscription par votre plateforme, SIREN, vérifications, changement.
- Facturation électronique SCI : votre SCI est-elle assujettie à la TVA ?
Facturation électronique SCI : une SCI qui loue sans TVA est en général présumée non assujettie, donc non concernée. Les cas où elle doit recevoir ou émettre.
- Location nue en nom propre : la facturation électronique vous concerne-t-elle ?
Vous louez un logement vide en votre nom ? Présumé non assujetti à la TVA, vous êtes en général hors du champ de la facturation électronique. Les exceptions.
- Location saisonnière et Airbnb : ce que change la facturation électronique
Airbnb, meublé de tourisme : sans services para-hôteliers, un particulier est en général hors du champ. Avec trois services sur quatre, réception et émission.
- Chambre d'hôtes : TVA, facture et facturation électronique
Chambre d'hôtes et TVA : franchise jusqu'à 85 000 €, taux de 10 %, note à remettre au client. Ce que la facturation électronique change en 2026 et en 2027.
- Facturation électronique d'un loyer commercial : ce que change la TVA
Local commercial ou professionnel loué avec TVA : factures électroniques aux locataires assujettis en 2027 pour une PME, e-reporting, appels de loyer.
- LMNP en résidence de services : TVA du loyer et facture électronique
LMNP en résidence étudiante, seniors, EHPAD ou de tourisme : quand le loyer versé par l'exploitant porte TVA, qui facture qui, et ce qui change en 2027.
- E-reporting : ce que les bailleurs doivent transmettre, et quand
E-reporting : définition, bailleurs concernés (loyers avec TVA à des particuliers ou à l'étranger), données à transmettre, fréquence et date de 2027.
- Facturation électronique : la check-list du bailleur pour recevoir ses factures
Assujetti ou non à la TVA ? Puis SIREN, plateforme agréée, fournisseurs, archivage, retard : la check-list du bailleur pour recevoir ses factures électroniques.
- Facturation électronique : quelles sanctions pour un bailleur en 2026 et 2027 ?
50 € par facture, 500 € par e-reporting, 500 puis 1 000 € sans plateforme agréée : les sanctions prévues par le CGI et ce qui concerne vraiment un bailleur.
- Copropriété et syndic : la facture électronique concerne-t-elle le bailleur ?
Appels de fonds, syndic bénévole ou professionnel, syndicat des copropriétaires sans SIREN : ce que la facturation électronique change en copropriété.
Questions fréquentes
Je suis LMNP au micro-BIC, suis-je concerné ?
En général non. Selon la fiche de la DGFiP sur les loueurs en meublé, un particulier qui loue un bien dont il est propriétaire, sans autre activité assujettie, est présumé non assujetti à la TVA. Il n'a alors ni réception ni émission à prévoir. Votre SIRET n'y change rien. La réponse change si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers, si vous avez une autre activité assujettie ou si vous avez fait reconnaître votre qualité d'assujetti.
Ma SCI familiale doit-elle recevoir des factures électroniques ?
En général non. La présomption de non-assujettissement vise aussi la société civile qui loue un immeuble dont elle est propriétaire, sans autre activité assujettie. Elle ne joue plus si la SCI loue avec TVA, par exemple un local professionnel avec option, ou si elle a fait reconnaître sa qualité d'assujettie.
Mes locataires vont-ils recevoir des factures électroniques de ma part ?
Non, pour un logement d'habitation exonéré de TVA. Selon la fiche de la DGFiP, la location de biens immobiliers à usage d'habitation ne nécessite ni facture électronique ni e-reporting. Vos quittances restent des quittances.
Un PDF envoyé par e-mail suffit-il ?
Non. Une facture électronique est un fichier structuré (Factur-X, UBL ou CII) qui transite par une plateforme agréée. Un simple PDF n'en est pas une.
Je loue un appartement vide en mon nom propre, que dois-je faire ?
En général rien au titre de cette location : un particulier qui loue un bien dont il est propriétaire, sans autre activité assujettie, est présumé non assujetti à la TVA. Si vous exercez une autre activité assujettie, vous êtes concerné au titre de cette activité.
Sources
Ce guide donne une information générale. Pour une décision qui engage votre situation fiscale, faites-vous confirmer les règles par un professionnel ou sur impots.gouv.fr.