Location nue en nom propre : la facturation électronique vous concerne-t-elle ?

Vous louez un appartement vide, vous déclarez des revenus fonciers, et vous lisez que les bailleurs doivent passer à la facture électronique. Pour une location nue détenue en direct, la réponse est le plus souvent non. Voici pourquoi, et dans quels cas elle change.

Le propriétaire bailleur en location nue est-il concerné par la facturation électronique ?

En général, non. La réforme s’applique aux assujettis à la TVA. Or la fiche de la DGFiP « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé », dans sa version de septembre 2026, rappelle que « tous les bailleurs ne sont pas nécessairement des assujettis ». Elle cite une présomption tirée du BOFiP : « le particulier (ou la société civile) », non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire, « n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti ».

Un particulier qui loue un logement nu en son nom propre, sans autre activité assujettie, est donc présumé non assujetti. Il n’a pas d’obligation au titre de la réforme, ni en réception ni en émission.

Ses loyers d’habitation sont par ailleurs exonérés de TVA (article 261 D du CGI). Il n’a rien à émettre, et pas d’e-reporting à faire pour eux. L’e-reporting désigne la transmission des données d’opérations prévue par la réforme. Ses quittances ne changent pas.

Facturation électronique pour les particuliers : la TVA, pas le SIREN

Le critère n’est pas le numéro SIREN, mais la qualité d’assujetti à la TVA. Le SIREN n’intervient qu’en second lieu : selon la fiche de la DGFiP, un bailleur assujetti dont les loyers sont exonérés doit recevoir des factures électroniques « sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN ».

La même présomption vaut au-delà de la location nue. La fiche ne distingue pas location nue et location meublée : un particulier qui loue un meublé sans services para-hôteliers, sans autre activité assujettie, est lui aussi présumé non assujetti, même s’il a un SIRET. Elle vise aussi la société civile, donc la SCI.

Le bailleur peut écarter cette présomption en faisant reconnaître sa qualité d’assujetti auprès de l’administration. Il doit alors pouvoir recevoir des factures électroniques, sous réserve d’avoir un SIREN, mais il n’émet rien pour ses loyers d’habitation.

Non assujetti à la TVA : êtes-vous vraiment hors champ ?

Oui, si vous n’êtes assujetti à aucun titre. Deux notions sont à distinguer :

• l’exonération de vos loyers : la location nue d’habitation est exonérée de TVA ;
• votre qualité d’assujetti : c’est elle qui décide de la réception.

Un bailleur peut être assujetti avec des loyers exonérés. C’est le cas s’il a fait reconnaître sa qualité d’assujetti, ou s’il exerce une autre activité assujettie. Il doit alors pouvoir recevoir des factures électroniques, sans rien émettre pour ses loyers d’habitation.

Vous exercez une autre activité professionnelle : que change-t-elle ?

La présomption ne vaut que pour le bailleur non assujetti par ailleurs. Vous êtes peut-être aussi auto-entrepreneur, en profession libérale, ou vous exercez une autre activité assujettie à la TVA. Dans ce cas, c’est cette activité qui vous soumet à la réception des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.

Vous devez donc être inscrit sur une plateforme agréée au titre de votre activité professionnelle. Vos loyers d’habitation, exonérés, ne vous imposent ni émission ni e-reporting. Pour choisir une solution, voyez notre guide quelle plateforme agréée choisir.

Location nue, SCI ou meublé : quelles différences pour le bailleur ?

Moins qu’on le lit souvent. La présomption de la DGFiP vise le particulier et la société civile, sans distinguer location nue et location meublée. Le tableau compare les situations les plus courantes.

Situation	Recevoir des factures électroniques	Émettre pour les loyers d’habitation
Location nue en nom propre, sans autre activité assujettie	Non, présumé non assujetti	Non
Location nue via une SCI, sans autre activité assujettie	Non, présumée non assujettie	Non
Location meublée sans services para-hôteliers (LMNP), sans autre activité assujettie	Non, présumé non assujetti	Non
Location meublée avec au moins trois des quatre services para-hôteliers	Oui, depuis le 1er septembre 2026	Oui, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME
Bailleur qui a fait reconnaître sa qualité d’assujetti	Oui, depuis le 1er septembre 2026, s’il a un SIREN	Non
Bailleur qui a une autre activité assujettie	Oui, au titre de cette activité	Non

Pour le détail, lisez nos guides SCI et facturation électronique et facturation électronique LMNP. Le cas des services para-hôteliers est traité dans le guide location saisonnière et Airbnb.

Dans quels cas la réponse change-t-elle ?

Votre situation de bailleur peut évoluer. Quatre cas vous font entrer dans le champ de la réforme :

• Vous exercez une autre activité assujettie. Vous êtes alors concerné au titre de cette activité.
• Vous faites reconnaître votre qualité d’assujetti auprès de l’administration. Vous devez alors pouvoir recevoir, sous réserve d’un SIREN.
• Vous louez un local professionnel ou commercial avec TVA, parce qu’il est équipé ou parce que vous avez opté pour la TVA. Vous réalisez alors des opérations soumises à la TVA, qui entrent dans l’émission. Voir notre guide loyer commercial et TVA.
• Vous louez en meublé avec au moins trois des quatre services para-hôteliers. Votre location est alors soumise à la TVA.

Si vous détenez le bien via une SARL de famille ou une SAS, la présomption ne joue pas : elle ne vise que le particulier et la société civile. Faites vérifier ce cas par votre expert-comptable.

Si l’un de ces cas vous concerne, notre check-list de la réception vous guide pas à pas. Au moindre doute, le quiz en quatre questions vous situe, et la page facturation électronique des bailleurs récapitule toutes les règles.